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Los hedge funds no están regulados por ley, por tanto no están sujetos a sus disposiciones.
La familia Martínez compró la casa de sus sueños. En pleno auge inmobiliario el banco HSBC le ofreció un préstamo para comprar su vivienda. En el 2003 pagaron cerca de 200 mil dólares por el inmueble de tres cuartos y dos baños, ubicado en la calle 18 del suroeste y la 120 avenida en Miami. En cuatro años todo cambió. Patricia Martínez se quedó sin empleo, porque la compañía donde trabajaba cerró y a su esposo le redujeron las horas a la mitad.
Buscaron trabajo, recortaron gastos, pero no les alcanzó para el pago de la hipoteca.
“¿Quién va a querer perder el esfuerzo de 15, 20 años de la vida de uno?” se lamenta.
Finalmente su vivienda fue rematada. Este año un inversionista pagó 12 mil dólares por esa propiedad, a la que apenas tiempo después vendió a Roberto (otro inversionista) por 60 mil. La casa de los Martínez, ya no es lo que era. Quedó abandonada, se deterioró el baño, el piso y los cables de Luz. “Nosotros compramos propiedades baratas, que no estén en muy buenas condiciones para repararlas y ponerlas en el mercado nuevamente a un precio mayor” explicó Roberto, que tiene otros dos socios.
En el mercado estadounidense ese negocio se conoce como flipping. Se trata de comprar propiedades a un bajo costo para revenderlas más tarde, por un precio mayor. Pero antes que la propiedad de los Martínez haya salido nuevamente al mercado, un inversionista pagó un costo irrisorio, que para los Martínez, apenas cubrió los gastos de cierre.
Hipotecas basura
Pedro Rodríguez, recibió una llamada que lo sorprendió. Debe $50 mil dólares de su hipoteca. Hace unos meses tuvo que dejar de pagar su hipoteca debido a un grave problema de salud. En su caso, una compañía de New York se comunicó con él y le ofreció reducir el monto de su deuda a $37 mil dólares. Le ofrecieron un plan de pagos que de no cumplir, en seis meses le quitarían su vivienda. Rodríguez, descubrió que el banco que emitió su hipoteca la había vendido a un grupo de inversionistas.
“Estoy contento, porque creo que ahora si voy a poder saldar mi casa” dijo.
“Las hipotecas se venden como paquetes, como si fueran acciones”.
Dice Michael Díaz Jr., de estudio de abogados internacional Díaz Reus & Targ.
Se trata de un pool donde los préstamos (notas) buenas o malas que se venden a un grupo de inversionistas.
Dentro del pool hay hipotecas que son performing (se están pagando) que se venden cuando el banco o financista necesita liquidez; y las non performing ( no se están pagando) que se venden a precios irrisorios, como la que compró el grupo inversor que pagó $12 mil dólares por la vivienda de los Martínez.
¿Quiénes son?
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Rematan propiedades |
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» El 15 de agosto en el Centro de Convenciones de Miami Beach se realizó el remate de propiedades que fueron ejecutadas por Fannie Mae. Pero solo tenían acceso aquellas personas que buscaban una propiedad para vivir. En la subasta había propiedades en Miami Dade, Broward y Palm Beach, que en promedio se vendieron en los USD 120 y 130 mil. Los compradores tuvieron acceso para solicitar préstamos del FHA. Para especialistas el incentivo es apenas un “paño de agua tibia” frente a la cruda realidad que viven miles. Al mismo tiempo, el gobierno federal aprobó recientemente un programa prometido $2,100 millones para los 10 estados más afectados por crisis inmobiliaria. De ello, Florida recibirá $418 millones para combatir las ejecuciones hipotecarias y el Florida Housing Finance Corp. está enviando más de $73 millones de esa cantidad a los condados Broward y Palm Beach como parte de una llamada Estrategia de Intervención Hipotecaria que debe comenzar a finales de este año.
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El abogado Díaz señala que muchos de esos “paquetes” de notas termina en manos de financieras privadas y principalmente hedge funds (fondos de alto riesgo), porque éstos no están regulados.
Raul García quien hace mas de 13 años que está involucrado en la industria de inversiones y hedge funds explica “Un hedge fund es semejante a un fondo mutuo, a un fondo de inversión; donde hay varias estrategias que usan los consejeros y no hay tantas regulaciones” “Ellos pueden moverse y cambiar la estrategia para tratar de obtener mejores ganancias” explicó.
Este tipo fondo puede invertir en la bolsa, pero también hay en bienes raíces “hemos vistos que se están comprando propiedades que están en foreclosure, o hasta edificios enteros en precios que están pagando .30 ó .50 centavos de dólar. Ellos tienen la plata, el dinero para esperar y venderlo en el futuro y obtener ganancia” manifiesta que existen dos casos de compra. La primera es la compra de hipotecas “malas” a los bancos y la segunda es a los mismos constructores (developers).
De acuerdo con comentarios registrados por David A. Vaughan, que aparecen en la página web de la SEC no existe una definición exacta para hedge funds. El término comenzó a utilizarse en 1950, como forma de describir cualquier fondo de inversión con honorarios de incentivo, y venta a corto o largo plazo. Se podría resumir como: Un inversión conjunta, que está organizada en forma privada, administrada por un inversor profesional, que no está divulgada públicamente.
Las características comúnmente asociadas con los hedge funds podrían definirse: organizadas como sociedades de inversión privadas o por corporaciones offshore. Utiliza una variada gama de estrategias para tomar posición en los mercados. Emplean técnicas e instrumentos de comercio para vender a corto plazo, solicitar préstamos para inversiones, derivados, o compañías en bancarrota. Invierten en mercados internacionales volátiles. Deben pagar honorarios de rendimiento a sus administradores (comúnmente un 20%) y los inversores son ricos, o instituciones que deben invertir un mínimo de USD 100 mil dólares, aunque en general son mucho mas altos.
Este tipo de fondos no necesita estar regulado por la SEC, y por lo tanto no están sujetos a sus disposiciones. Es por eso que se pueden cambiar estrategias para incrementar las ganancias con mas facilidad, pero a un alto riesgo. De acuerdo con FIRNRA, los administradores de hedge funds buscan resultados absolutamente positivos. Significa que intentan buscar estrategias que les permitan producir retornos, independientemente a las tendencias de valores del mercado. Esto los diferencia de los fondos mutuos donde el rendimiento se mide de acuerdo con los índices de mercado como el Dow Jones.
Los riesgos son altos, al no estar regulados por la SEC, están exentos también de sus garantías, y se hace difícil poder verificar independientemente la información que se reporta, lo que deja el terreno fértil para que un administrador sin escrúpulos cometa una estafa. Las estrategias de inversión son especulativas y por este riesgo pueden acabar con la inversión. La falta de liquidez es otro factor negativo, en el que el inversionista posiblemente está sujeto a la estrategia del administrador para recuperar su dinero y posiblemente no pueda hacerlo rápidamente. La estructura fiscal es compleja y pueden existir retrasos para obtener información para presentar la declaración de impuestos.
La venta de préstamos tóxicos
“En el balance de cualquier financiera o banco, tu vas a ver los que son los créditos y debitos los que son los activos, pero no sabes cual es la calidad de esos activos”.
Las instituciones financieras necesitan limpiar sus balances de los préstanos tóxicos o basura –aquellos que no se están pagando- para que el gobierno o la Reserva Federal les preste dinero y que ellos a su vez los vuelvan a prestar.
“Los mismos activos pueden ser las hipotecas que se revendieron, en el mercado secundario, como acciones”, explica Díaz. “Eso es normal, es lícito, quizás no es sensato, por el gran riesgo que hay, especialmente cuando estás metiendo la calidad de hipotecas que se otorgaron a personas que no deberían haber recibido ningún financiamiento”.
Muchas de las hipotecas basura han ido a parar en manos de Fannie Mae y Freddie Mac, instituciones de gobierno “quienes tienen que pagar eso, somos tu y yo y los contribuyentes” remarcó Díaz.
El abogado señala que algunos bancos y las instituciones financieras que recibieron dinero de fondos federales como parte del TARP (Troubled Asset Relief Program)que no lo han devuelto.
“No, no lo han devuelto. Todo lo contrario, cuando estaba terminando la presidencia de Bush el gobierno tuvo que darle mas dinero a los bancos, para que los bancos no se cayeran y esos eran los bancos que estaban especulando, que en ese sector estaban comprando esas acciones a alto riesgo”.
El programa fue aprobado por el congreso en su mayoría firmado por el expresidente George Bush y se trató de USD 475 mil millones de dólares, de los cuales algunos bancos regresaron USD 236 mil millones de ese dinero. Fannie Mae y Freddie Mac no lo hicieron.
“Como cualquier pirámide los primeros que se salieron del negocio se hicieron millonarios, los que se quedaron atrás y esperaron demasiado tiempo perdieron” declaró Díaz.
“Los que salieron antes y tienen reservas en efectivo, no están invirtiendo ese dinero en la economía” el letrado explica que estos “inversionistas” están esperando qué va a pasar. “Los van a acusar, investigar, demandar, el gobierno les va a hacer algo, están a la espera”. “No van a volver a meterse en la economía hasta que sepan que no van a estar sujetos a una investigación penal, administrativa de la SEC o de cualquier organización del estado o demanda civil o acción masiva”.
Entre esos casos podríamos nombrar el de Goldman Sachs. “Eso es un insulto, el hecho que la SEC salió anunciando una gran victoria contra Goldman Sachs, una sanción si se llevaron mil millones de dólares, esa sanción, aunque sea la mas grande que la SEC haya puesto, es absurda”.
Los que tienen información ganan
“Los que cuenta con información ganan, los demás que juegan en el juego piramidal, pierden” señala Díaz refiriéndose a los hedge funds.
Según este abogado la crisis económica se trató de una “pirámide” global entre quienes encuentra responsable a los reguladores y a las instituciones financiera.
“Los hedge funds no están regulados, por lo tanto pueden invertir sin responderle a nadie y por lo tanto pueden “invertir en” u otorgar créditos a entidades y financieras que no están reguladas: casas de bolsas, casas de cambio, etc”.
“La mayor parte de ese dinero viene de fondos soberanos, son de gobiernos. Un gobierno puede estar especulando, a través de un hedge fund, pero tu ni vas a saberlo” revela Díaz.
Mientras tanto, las ejecuciones hipotecarias en el sur de Florida siguen aumentando. De acuerdo al portal Realty Trac, en áreas metropolitanas de Miami y Fort Lauderdale una de cada 14 viviendas está en proceso de ejecución. Cerca de 172.894 viviendas están embargadas, número que representa un incremento del 43% en relación al 2008.
La esperanza de una mejora se evapora debido a los altos niveles de desempleo, en el condado Miami-Dade llegan al 12%.
A nivel nacional, en el 2009 se iniciaron 2,8 millones de ejecuciones hipotecarias, un 21% mas en comparación al año anterior.
Pero al mismo tiempo, se registró un aumento en el número de propiedades compradas por propietarios extranjeros.
Según la NAR el 30% de las transacciones de compra de propiedades en inventario realizadas en el estado de Florida en 2009 pertenecen a inversores extranjeros.
Díaz piensa que para evitar casos como éste la estructura de gobierno debería cambiar. “El gobierno tiene la responsabilidad de monitorear la economía privada, para estar seguros que no están haciendo cosas que son contra el objetivo de la comunidad”, manifiesta.
“El gobierno está aquí para proteger a los ciudadanos y eso incluye reforzar las leyes que tienen para evitar este tipo de problemas. Es cuando no lo hacen que tenemos estos tipos de crisis. Entonces el gobierno no ha funcionado”, concluye Salazar.
La información es poder y usted es el único que tiene el control en sus manos para que no lo vuelvan a engañar. ¡El sentido común es su mejor consejero!
Marianela Toledo. Miami |
